金融监管连发三箭调整房贷政策，支持房地产行业平稳发展
记者 辛媛为扭转房地产市场持续低迷的局面，金融监管上周五“三连箭”调整个人住房贷款政策。主要内容包括取消国家首套房、二套房贷款利率下限政策，降低首套房、二套房贷款最低利率。首付比例和个人住房公积金贷款利率下调。
此外，央行周五还宣布，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励和引导金融机构遵循市场化、法治化原则，支持地方国有企业收购竣工住房。以合理价格分配或分配未售出的商品房。出租经济适用房。
分析人士指出，上述政策“组合”释放出支持房地产行业平稳健康发展的强烈信号，有利于解决房地产供需两端的流动性问题，以时间换空间加快结构性改革，发展新生产力。提供良好的经济基础和宏观环境。
他们还表示，虽然初期收储规模较小，与实际所需资金差距较大，但效果可能会立竿见影。不排除政府在评估本轮“组合拳”的实际效果后，将继续调整政策力度。
以下是部分机构的观点
浙商证券：此次政策优化直击当前政策瓶颈
此次政策优化直接解决了当前房地产政策的“堵点”，通过财政和货币政策的配合，能够真正为居民和房地产企业的资产负债表“减负”。居民方面，一方面通过“以旧换新”增加了居民二手房库存的流动性，另一方面降低了购房成本和“资金”需求。企业方面，通过一手住房和土地库存的“收储”缓解企业流动性压力，居民信贷政策的放松也将增加销售资金的回笼。
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我们认为，政策“组合拳”能够有效解决房地产供需两端的流动性问题，有利于稳定房地产投资和住房销售，从而实现三大政策目标。
具体来说，一是稳定房价，有效防止房价大幅下跌；二是有效带动房地产后周期消费，用房地产“以旧换新”撬动消费品“以旧换新”。三是配合信贷扩张，提振M2（广义货币）。央行副行长陶凌也在发布会上指出，“保障性住房再贷款3000亿元，预计带动银行贷款5000亿元”。
银河证券：三季度末房地产开发投资或止跌
这次房地产政策“组合”比预想的要强，但政策的目的是稳定房地产行业，加快探索新的发展模式，以时间换空间，为加快结构性改革和发展提供良好的经济基础。新生产力。和宏观环境。
虽然收储初期规模较小，但效果可能是立竿见影的。我们预计三季度末房地产投资将止跌，同时也会对房地产上下游行业产生一定提振。
此外，政府采购和储备资金用于保障性住房市场，也是建立房地产长效机制的尝试。在减少政府资金使用的同时，保障性住房容量能够快速提升。我国房地产市场的稳定以及政府采购和储存的存在，让炒房成为了过去。社会资源将从土地财政转向效率更高的产业，有利于我国经济转型发展。
平安证券：推进房地产去库存仍需明确三大问题
首先，房地产“收储”所需资金量可能更大。我们测算，假设各地按照均价收购和储存二手房，以将库存消耗周期拉回到合理区间上限为目标，则需要“收购和储存”的住宅库存在一年将达到近1600万平方米，对应所需收入。储备资金2.7万亿元。如果考虑到二手房挂牌数量的增加，所需资金规模将会更大。
其次，房地产库存分布与保障性住房需求分布可能存在一定差异。中国房地产信息集团(CRIC)数据显示，3月份，一、二、三、四线城市库存销比分别为19.2、21.6和33.1。三四线城市依靠“收储”解决问题的紧迫性最高，一线城市最低。但从人口流入和产业配套来看，一二线城市对保障性住房的需求势必更大。这种不匹配可能会影响“去库存”政策的有效性。
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第三，考虑到运营成本、空置率和租金回报，保障性住房的运营收入可能无法覆盖贷款利息成本。此外，拟议中的地方政府回购征用已开工但未完工的存量土地还涉及地方政府资金来源问题，该问题可能需要在新一轮财税体制改革背景下解决。
邮电证券：政策“组合拳”具体效果还有待进一步观察
这次房地产政策的目的是支持市场，而不是刺激市场。主要发挥四方面作用：一是推动房屋交付保障工作，切实保护购房者合法权益；二是推动建立租售并举的住房市场。系统;三是可以为优质房企提供短期纾困；四是可以优化商业银行的资产负债表。
我们认为，央行出台的政策对于改善房地产供求关系将会产生相对积极的作用，但政策的具体效果还需要进一步观察。从静态观察，以房地产市场供需回归均衡为目标，“收储”需要配套资金2.45万亿元，资金缺口还比较明显。从动态角度看，考虑到当前各地城市“收储”作为配售型或配租型保障性住房，同时房地产金融属性弱化，将压缩市场有效需求空间有限，经济增速正在发生转变。居民预期仍在恢复，当前配套资金缺口仍在扩大。
此外，降低首付比例和贷款利率可以降低居民购房门槛，从而扩大有效需求范围。但从全周期计算来看，购房总成本有所上升。
华泰证券：评估“组合拳”效果后不排除继续强化政策
5月17日，提振房地产需求、推动房地产去库存的一系列政策“组合”释放出积极的政策信号。而且，在全国保障住房交付工作电视电话会议上，何立峰副总理首次提出“打好应对商品房烂尾风险攻坚战”，足见政策确定，确实不排除政府正在评估本轮“组合拳”的实际情况，取得效果后，将继续调整政策。
一方面，抵押贷款利率预计将进一步下降。 4月底政治局会议明确提到降准降息，预计央行年内还有进一步降准降息的空间。考虑到居民住房抵押贷款支出占可支配收入的比例对利率变化弹性较大，降息将显着提高居民购房的承受能力。如果今年全国房贷利率从一季度的3.69%降至3%，在房价不下降的情况下，居民房贷支出可能会减少4-5%。
另一方面，去库存政策的“具体”也是一个积极信号。央行“再贷款”政策的优化升级，有望继续拓宽央行乃至财政对房地产和地方建筑平台企业“去杠杆”的金融支持渠道。并在一定程度上传达了针对相关系统性信用风险的政策“托底”信号。随着“5.17”房地产一揽子政策生效，房地产去库存政策有望进一步强化。
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