28 岁小杰筹备婚礼，欲购怀柔婚房，府前龙樾和翡翠华府该如何选择？
28岁的小杰，985大学硕士，在北京怀柔科学城一家科研单位工作，年薪30W+。今年，小杰正在筹备婚礼。除了婚房，一切都准备好了。目前住在婆婆家的小杰渴望尽快与未婚妻搬出去，过上自己的小生活。双方父母也非常支持小两口购房，给了他们200W+的首付，让他们在怀柔找了一套新房。
目前怀柔待售的新楼盘并不多。经过考察，小杰等人决定在北京城建·府前龙悦（以下简称“府前龙悦”）和北科建·翡翠华府（以下简称“翡翠宫”）之间进行选择。
据说两者选其一并不难，但小杰是“处女座”，非要缠着方小平一起去看，当场出主意。
第 1 部分
府前龙跃
出于职业习惯，方小平从北四环走京蓉高速开始，就用手机计时。以正常车速行驶约50分钟后，到达项目所在的福前龙悦售楼处。
怀柔市容
可见，从府前龙悦进城的交通也十分便利，考虑到怀柔居住和进城做生意的需要。不仅适合怀柔本地人购买，也适合在北京工作的溢出人。
近年来，怀柔市面貌发生了很大变化。举办APEC会议等重大活动，改善地区基础设施。城市界面非常漂亮，蓝天碧水，和平宁静，简直就是世外桃源般的生活美景。
京密高速怀柔出入口
怀柔市区东西短（约2公里），南北长（约4.5公里）。现阶段成熟商户多集中在府前东街东西走向的两侧。府前龙悦位于怀柔市中心。北京北大天地和青年万达广场都在府前龙悦附近。住在府前龙悦，周末不用开车去逛街、吃饭、看电影。幼儿园、小学、中学就在楼下，过马路即可到达。
府前龙悦销售人员介绍，该项目位于怀柔市星怀街与府前东街之间，总套数978套，容积率2.1，车位比1：1.5，均价4.3万。元/平方米。它是由纯板材制成的。建筑设计，产品从106平米的三居室到167平米的四居室。是怀柔市唯一在售的大型改善项目。
府前龙悦项目一期于2020年5月开工，二期于10月开工。已推出的近500台销量已达80%，市场认可度非常高。
府前龙悦项目沙盘
市场高度认可的背后，不仅是府前龙悦产品力的贡献，也是项目核心区位价值的体现。给小杰印象最深的是，这个项目距离女友家仅1公里，步行10分钟。
中午可以回父母家吃午饭，婆婆帮忙带孩子也方便……
同时，府前龙悦距离小杰工作的怀柔科学城仅7-8公里，20分钟车程。这样的交通距离足以保证工作和生活的平衡。
府前前龙悦125平米三居室，户型方正，元宝房设计。客厅、主卧室和次卧室面向太阳，而另一间卧室、餐厅和厨房则朝北。两个开放式的浴室也很宽敞。这种类型的公寓不仅为家庭留下了成长的空间，也让他们可以和父母一起生活。
第2部分
翡翠华盛顿
看到府前的龙月后，我们开车10多分钟就到了6公里外的玉皇宫。这里是怀柔科学城的“西大门”。桥边的“怀柔科学城”标志凸显了这个大型建设工地的身份。
怀柔科学城“西大门”
尚未建成的规划馆对面就是翡翠城的售楼处。长颈鹿的装饰很特别。从外面看，你可能会认为这里是一个动物园。
杰德华盛顿销售办事处
翠宫位于怀柔中高路，紧邻雁栖镇光之谷项目。一期总套数589套，容积率1.5，车位比1：1.3，均价3.9万元/平方米。 4-6层电梯平房，面积从95平米三房到143平米四房不等，是怀柔科学城唯一在售商品房。
得知我们来自府前龙悦项目，翡翠华府的销售人员花了20分钟详细介绍了怀柔科学城的现状、未来规划、配套设施等。
杰德华盛顿位置图
翡翠华盛销售对怀柔科学城的描述可以概括为三点：
第一点：大。怀柔科学城将是全国最大的科学城之一，远大于昌平科学城，也远大于怀柔市。到2035年，规划常住人口约23万人，提供就业岗位约22万个。是对标日本筑波科学城的卫星城。
第二点：新。新城建设焕然一新，全新的商业设施、全新的医疗设施、高品质的新学校也将引入周边教育规划用地。地上高楼林立的科学城，未来配套设施将超过怀柔市。
第三点：强。现阶段，中科院力学研究所、物理研究所已入驻怀柔科学城，未来其他研究所也将入驻。未来，许多国内外大型基础科学实验将集中于此。在该地区工作和生活的都是科学家、博士等高学历人群，他们拥有较强的消费能力和较大的资产溢价空间。
对于年轻家庭来说，大家都希望自己购买的资产能够快速升值。怀柔科学城的故事足够动人，项目均价仅3.9万元/平方米。看来后续升值潜力巨大。这一点给小杰留下了深刻的印象。 。
翡翠华盛顿项目沙盘
然而，Jade项目并没有很快被出售。 2020年9月首期推出的180多个单位中，仍有40多个单位未售出。这是小杰犹豫的地方。
翡翠华盛顿周边设施
根据《怀柔科学城控制性详细规划（街区级）（2020-2035年）》，怀柔科学城计划到2035年人口发展到23万人，而2019年怀柔常住人口仅为42.2万人。人口数量较2018年增加了8000人，依靠人口自然增长显然是不够的。
入驻怀柔科学城的中科院研究机构能带来多少人口流入？
https://nimg.ws.126.net/?url=http%3A%2F%2Fdingyue.ws.126.net%2F2024%2F0112%2Fd8ec89e9j00s74lb9000nd000hs00bvm.jpg&thumbnail=660x2147483647&quality=80&type=jpg
公开资料显示，到2025年，在怀柔科学城工作和生活的中科院人才数量将从目前的不足千人增长到三个“万人级”规模，即固定科研人员数量将达到1万人，流动科研人员数量将达到1万人。中国科学院大学在校学生人数达1万人。
也就是说，目前中科院能为怀柔科学城贡献的消费能力只有1000人。四年后将达到3万人，其中1万人是常驻科研人员，最有可能留在怀柔。
第三部分
如何选择？
小杰选择的翡翠华府四居室面积为127平方米，与豪宅前龙悦的125平方米三居室接近。我们以购买婚房为目标对这两个项目进行了评估，并对这两个项目进行了星级+评价的形式呈现。
1、区域业务：府前龙跃取得胜利
从小杰对婚房的需求来看，2022年房子交房后，他将集中装修，然后搬进新家。年轻家庭的生活场景需要城市核心商业的支撑。各种品牌的餐饮都可以随时从美团订购，大大小小的超市都必须有。位于怀柔核心区的府前龙悦，显然更符合年轻家庭对于商业便利的诉求。
即使怀柔科学城未来具有较高的溢价潜力，但短期价值（资产价值+住宅价值）也不会超过市区项目。
2、教育资源：府前龙悦选择范围更广
虽然龙跃府前对应区域的小学是怀柔第三小学，但北京第二实验小学怀柔分校招收怀柔市第一至第六小学内符合入学资格的学龄儿童。也就是说，只要家长愿意，家住府前龙悦的孩子就可以在北京第二实验小学怀柔分校上学。
101中学怀柔校区
此外，101中学怀柔校区从小学到初中的招生范围还涵盖北京第二实验小学怀柔分校和怀柔第三小学。所以，这些学校都是府前龙岳共有的。
回顾翡翠华盛顿，现阶段周边农村层面的企业亟待完善，教育资源的选择并不多。这些都需要不断的资源投入，甚至更多的时间。随着该地区学龄儿童数量的增加，距离翡翠华盛顿最近的两所学校将不可避免地变得“拥挤”。
3、客厅体验：玉皇宫更富贵，府前的龙更能干。
翡翠华府客厅较为宽敞，阳台空间带来功能延伸，上下水预留放置洗衣机。餐厅布置在中间以节省空间，北侧另外隔出一间卧室。然而，扩展功能也带来了一些问题。例如：除了朝南的次卧外，其他卧室和客卫都会与中央餐厅相交；北侧额外的卧室破坏了客厅的南北通透性。 。
翡翠华府127平客厅
相比之下，府前龙悦的客厅就精致很多。餐厅一侧与厨房相连，另一侧连接门厅和三间独立的客用浴室。也是一个独立的功能空间，通透性很有保证。客厅还设有封闭式阳台，作为活动空间的延伸，更符合现代人的家居生活习惯。
府前龙悦125平客厅
4、卧室比赛：屋前龙跃胜窗外
卧室pk中，屋前主卧室龙悦提供的飘窗非常实用。 3平米左右的飘窗无论是作为茶几还是水吧都是非常浪漫的选择。在次卧的争夺中，屋前的龙悦不仅面积有优势，而且还有朝南的飘窗。
福前龙悦125平米公寓主卧
府前前龙悦公寓次卧面积125平方米
卧室的大小不仅影响居住的舒适度，还影响室内的储物空间。翡翠华府虽然是“3+1”的布局，但考虑到小杰婚后更可能过上二口之家和三口之家的生活，一套功能齐全的朝南次卧就更值钱了。比开放式的功能房或者影响客厅透明度的朝北次卧要实用得多。
翡翠华盛顿周边设施
根据府前龙悦和翡翠华府两个项目的现状，以及未来三年周边地区发展可能带来的变化，我们给出了购买府前龙悦的建议。毕竟结婚后生活成家更方便。对周围环境的要求还是很高的。
建设中的怀柔科学城
翡翠华盛顿北侧未来将面临二期工程的建设。周边建筑工地较多，大型车辆的不断通行或多或少会对居民造成不利影响。最关键的是，很多年轻人喜欢的品牌因为距离超过5公里而无法配送。
想知道小杰最终选择了哪个项目？欢迎关注@方小平微博获取答案。同时，如果您需要像小杰这样的个人咨询服务陪伴您购房，如看房、分析、决策等，您也可以在后台留言联系我们。
大家好，微信平台近期更改了推送规则。它不是按时间排序的。想先看看我们的最新文章：
请为【中国住房评论报告】打星，并在每次阅读后点击【阅读】，以免我们走散。
房地产评估
丰台
|||||||||||
https://nimg.ws.126.net/?url=http%3A%2F%2Fdingyue.ws.126.net%2F2024%2F0827%2F77cc5ff6j00sive2y000sd000b4007km.jpg&thumbnail=660x2147483647&quality=80&type=jpg
大兴
|||||
门头沟
|||
海淀
||||
石景山
||||||||
朝阳
|||||||||
亦庄
||||||||||||
通州
||||||
东城
昌平
||
房山
|||
顺义
||||
北京周边
|||
区域评估
||||||①|||①|||||||||||
▶交流突发新闻、提交文章·房评在这里等你◀
中国住房评论报告|自媒体矩阵平台
页:
[1]