海南省多部门联合发布不动产登记历史遗留问题处理意见通知
海南省自然资源和规划厅 海南省财政厅海南省住房和城乡建设厅 国家税务局 海南省税务局
处理不动产登记历史遗留问题
意见通知书
琼自然资源条例7号
各市、县、自治县人民政府，洋浦经济开发区管委会：
根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史问题的通知》（自然资源发1号）要求，为贯彻以人民为中心的发展思想，解决历史遗留问题引发的房地产“登记问题”“难”，切实保障群众权益，经省政府同意，现通知加快解决城镇住房历史遗留问题已出让的国有土地如下：
一、基本原则
（一）尊重历史，保持稳定连续性。本着尊重历史、实事求是、解决历史遗留问题的原则，不动产统一登记前依法核发的各类不动产权属证明和不动产登记簿继续合法并且有效。
（二）谁批准谁负责。严格落实属地管理主体责任，坚持“谁批准、谁负责”原则，克服“新官不理旧账”的惯性思维，把解决历史遗留问题的主体责任落实到市政府各县人民政府及责任部门。
（三）办证与缴费分离。非购房者责任的，不动产登记和相关手续的清缴应当同步进行。不动产登记应当与缴纳相关税费同时进行。不动产登记应当同时追溯到责任单位。
（四）以人为本，安全第一。我们始终坚持以人民为中心的思想，把人民群众生命财产安全放在第一位。对影响建筑本体质量安全、消防安全和国土空间规划以及其他危害社会公共利益的项目，必须监督消除影响后方可处理。
二、适用范围
适用于市、县总体规划（国土空间总体规划）范围内的城市国有建设用地。土地、房屋权属不存在争议。该建设已获得规划建设管理部门批准并已实际销售。买家的房屋来源合法，没有明显理由。断层、住宅项目因各种原因长期无法办理不动产登记。
三、解决策略和方法
（一）关于开发建设主体流失问题。
1、开发企业或相关单位因损失，有继任单位或上级主管部门的，由继任单位或上级主管部门办理；无继承单位或者上级主管部门的，经登记机关公告，如无异议，房地产权利人可以由所在地的市、县人民政府指定乡镇人民政府、区政府、居委会、业主委员会、业主代表等代为申请。
项目开发建设主体灭失的，可以同时办理首次登记和过户登记，并将权利主体的灭失记载于登记簿。已办理首次登记，项目开发建设主体丧失的，购房者经登记机关公告无异议后，可以单方申请过户登记。涉及划拨土地的，划拨土地随过户登记一并公告，并按程序予以注销。土地所有权证原件及过户登记。
（二）关于用地手续不齐全的问题。
2、项目用地手续无用或用地手续不齐全的问题。对已办理房屋权属登记，公告后权属清晰、无争议的，报市、县人民政府批准，并按照规定下达土地划拨决定。目前情况或协议转让手续即将完成。房屋未办理权属登记的，可在项目建设时按照相关政策规定办理划拨或协议转让等土地使用手续。
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项目建设时间过早，无法办理用地手续的，经市、县人民政府同意，自然资源和规划部门将组织土地权属调查，核实土地权属来源。该政策规定了土地所有权的确认。
3、超出批准地块边界线建设房屋的问题。超出批准地块边界线的房屋，公告后房屋已登记、权属清晰、无争议的，报市、县人民政府同意，下达土地划拨决定或按目前情况完成转让协议。房屋未登记的，如因政府原因，经所在地市、县人民政府确认，且超占土地为建设用地的，可以在保留土地面积的情况下调整用地边界不变。确因实际情况无法调整的，用地面积超过6亩且不超过开发项目总面积10%的，可报送市、县人民政府报批准后，根据实际情况签发土地划拨决定书或置换协议出让手续。属于开发企业责任的，要按照有关规定没收违法所得，缴纳罚款后，下达土地划拨决定或者根据实际情况办理协议出让手续。超额土地的使用年限应当与原征用土地的使用年限一致。其他情况，须在办理完土地使用手续后办理不动产登记。
4、未办理土地用途变更手续，在非住宅用地上建设住宅问题。
如果该项目在《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提高土地利用效率的意见》（琼府3号）（以下简称琼府）印发前已批准建设的， 3号），应当按照建设工程规划建设。许可证审批时点政策规定了土地用途变更的程序，涉及缴纳土地出让金的，按照本通知第十四款的规定执行。琼府3号文发布后批准建设的，按本意见执行。
5.居住用地商业服务设施审批问题。住宅用地经批准设置一定比例商业服务设施，土地出让合同和规划技术指标未明确商业服务设施用地比例的，需办理土地用途变更手续。涉及缴纳土地出让金、规划许可等审批事项的，缴纳时间有约定的，从其约定。没有约定的，适用本通知第十四条的规定。
六、跨地块建设、合并建设时容积率和出让期限的确定问题。房屋、土地具有合法权属证明文件，跨地块项目建设不超出批准的用地范围。如不需要调整地块的，可按地块单独办理不动产登记；需要调整地块的，须通过自然资源办理不动产登记，并经规划部门同意调整地块边界或合并地块办理不动产登记。
不同用途地块若合并的，应在登记时明确并注明各自的比例。剩余土地出让期限和容积率不一致的，在符合国家土地规定的前提下，可以按照等值原则重新确定合并后的土地出让期限和容积率。空间规划且合并后不超过法定土地使用年限。缴纳一定期限的土地出让金或增容费后，按照最长期限或最高容积率确定。补缴的土地出让金或者增容费的计算按照本通知第十四款的规定执行。
（三）关于建设工程规划核准未通过问题。
7、项目实施后，因规划或规划变更导致已竣工房屋与现行规划不符的，自然资源和规划部门可根据现状进行审查并出具认定或核查意见。
八、对已取得规划许可，但未按规定办理改变土地用途、增加容积率等手续的，自然资源和规划部门可以根据情况进行审查，出具认定或者核实意见。目前的情况。需要返还地价及相关税费的，适用本通知第十四款的规定。
9.对违反建设工程规划许可规定、擅自改变土地用途、超出建设工程规划许可范围、超过容积率、未按要求建设配套设施的项目，自然资源和规划部门项目建设的（其他相应职责的部门）制定工程规划许可证审批相关政策标准，制定项目违法处罚、加缴费用、增建配套设施等问题的处理意见责任人，并报送市、县经人民政府批准，按照“证管分离”的原则，边办理不动产登记边解决问题。
10、建设项目部分符合规划的，自然资源和规划部门可以先对符合规划的部分进行核查，出具规划核查意见。
（四）关于竣工验收备案未通过的问题。
11.对已通过工程质量、消防验收的工程，因工程未结算、文件未移交等原因未办理竣工验收备案手续的，住房和城乡建设部农村发展部门出具确认意见，或者凭人民法院生效判决书、仲裁委员会裁决，可以直接申请不动产登记。
12.因施工程序不齐全、缺乏施工技术资料、缺乏相关施工单位或者不配合等原因导致工程建设不符合竣工验收条件的，建设单位、建筑工程实际控制人或者市、县人民政府指定的单位或者组织委托房屋安全鉴定机构进行工程质量、安全鉴定。需要进行实物质量检验的，建设单位、建筑工程实际控制人或者市、县人民政府指定的单位或者组织应当委托具有乙级以上（含）资质的设计部门，依据有资质的工程质量检验机构出具的实物质量检验。根据检测结果，进行房屋质量安全鉴定并符合设计和标准规范要求的，检验鉴定报告替代办理竣工验收备案手续所需的监理报告。住房城乡建设部门依法办理竣工验收和备案手续后，办理不动产登记。同时，各参建单位按照《建设工程质量管理规定》的相关要求，实行建设工程质量终身责任制。
十三、工程存在质量安全、消防安全隐患的，建设单位、建筑物实际控制人或者市、县人民政府指定的单位、组织应当委托具有相应资质的勘察、设计、检测机构进行勘察、设计、检测。联合检查地基、建筑物等综合评估，认为存在质量安全、消防安全隐患需要整改的，建设单位和建筑物实际控制人应当按照整改情况整改到位意见,有关部门依法完成消防验收或备案、竣工验收备案或者出具认可意见后，办理不动产登记。认为需要对建筑物采取加固、改造等措施并符合施工许可标准的，应当委托具有相应资质的设计单位和施工单位进行设计、施工，并按正常办理施工手续建设项目。
（五）未缴纳土地出让金及相关税费问题。
14、开发建设单位未足额缴纳土地出让金、改变土地用途但未缴纳涉案土地出让金、增容后未缴纳增产费、出售保障性住房等政策性住房等为商品房但未缴纳土地出让金。缴纳土地出让金或者开发建设单位未缴纳税费的，必须征得市、县人民政府同意，并按照“证缴分离”的原则，有关部门正在追缴土地出让金和税费，房产登记手续也必须办理完毕。受让方需要缴纳契税的，应当在向主管税务机关履行纳税义务后办理不动产登记手续。土地出让价格及相关费用根据项目建设工程规划许可证审批时间确定。土地出让价、增容费等相关费用按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率（或银行间同业拆借中心一年期贷款基准利率）折算利息加收。同期中国人民银行）。有关税费按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定征收和缴纳。
（六）不动产登记手续问题。
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15.有关重新签发程序或同等文件的有效性问题。项目所在市、县政府及相关职能部门出具的相关手续或同等文件，可以作为申请不动产登记的要求和依据。
16、原有分散登记的房屋土地信息不一致问题。分散登记时，已分别登记的房屋、土地用途不一致的不动产，继续按照房屋、土地原备案用途登记。未经依法批准，不得改变房地产登记用途；由于房屋所有权和土地使用权多次转让，如果使用权未同时转让和登记，造成房屋所有权人和土地权利不一致。经核实，权属关系已发生明显变化，不存在争议。现房主可以单方面申请。经公告无异议后，注销原土地登记，办理房产登记。不动产登记与权利人相同。
17、土地用途为商业、住宅，使用年限70年。土地用途和使用寿命的确定。依据国有建设用地使用权出让合同、土地使用批准文件等，按照《现状土地用途分类》（GB/-2017）第二类填报土地用途。批准的用途不符合《现行土地利用分类》二级类别的，按照《现行土地利用分类》二级类别重新确定土地类别，并办理登记按照新的土地类别进行处理，同时记录在房地产权证的“备注”栏中。 ” 标有已批准的用途。商业建筑对应的用地为对应的商业用地二级类，住宅建筑对应的用地为城镇住宅用地，土地使用年限为剩余使用年限。
商住用地比例及土地配置问题。土地出让合同约定商住用地比例的，办理不动产登记时，可以按照土地出让合同划分商住用地面积和比例。土地出让合同未约定商住用地占用比例的，按照规划验收文件确定商住用地实测占用比例（即核准的商住建筑面积比例）至整个项目的总建筑面积）。此类建筑办理土地划拨，应当按照本通知第十八款的规定执行。
18.土地分配问题。住宅项目如需办理划拨土地业务的，可按单体建筑面积即基础建筑面积进行划拨。计算方法为：独栋房屋建筑面积×（整栋建筑面积/整栋建筑总建筑面积）。对于建筑物占用土地以外的公有部分土地面积，登记时应当在不动产登记簿上注明“该土地公有部分的土地使用权不划拨”。 》，建筑面积按照计算的建筑面积计算。
19.购买公房和划拨土地上的经济适用住房问题。公营住房、经济适用住房等项目，划拨土地、分摊土地面积后，个人住房转让涉及划拨土地使用权处分的，须办理出让手续并缴纳地价款。购房者根据土地划拨结果，按照该地块所在区域住宅用地基准地价的40%缴纳土地价款。房屋产权多次转让但相应土地使用权未一起转让登记的，土地价款由最后一次交易的买受人承担。购买公共住房和经济适用住房的土地性质，在办理完土地出让手续后，变更为流转。
公营住房、经济适用住房所在地块属于划拨用地的，土地出让期限自同栋房屋第一套房挂牌并办妥出让手续之日起计算，至出让期限为止。土地使用权将予以确定。此后，当其他房屋上市时，其土地出让期限将相应缩短，从而使同一块土地的土地使用权到期日相同。土地出让期限可根据各地具体情况确定，但最长不得超过70年。
该土地上同时有住宅、办公、商业、工业建筑的，自然资源和规划部门、国有资产管理部门和有关单位必须划分非住宅用地和住宅用地。分割期间住宅用地部分可以继续分割。如果划拨的土地是保留的，尚未分割或不能分割的，可以登记为共有地块。
（七）限购问题。
20、限购政策出台前（含各省、市、县出台的限购政策），房地产项目未取得商品房预售许可证，但实际销售的房屋已取得商品房预售许可证。限购政策出台后的预售许可。您可以凭购房合同或认购协议及付款凭证，完成购房合同网上签订、备案和不动产登记。其中，支付凭证包括完税凭证、税务发票或支付银行转账的有效凭证（POS机购买签名、购买转账单）等。
（八）加大失信处罚力度和税费追缴力度。
21.在解决城镇国有土地上已出售房屋的历史问题过程中，开发建设单位或个人不配合完善相关手续，影响购房者办理房产登记的，一律纳入处理范围。行业主管部门或者有关部门依照法律、法规的规定。失信联合惩戒名单将予以公布。对欠缴税费的开发企业，市、县人民政府应当组织有关职能部门采取相关限制措施，追缴税款。未能恢复的，由职能部门按照有关规定处理，或者依法依程序申请人民法院强制执行。涉嫌违法犯罪的，依法追究法律责任。
各市县人民政府要高度重视解决历史遗留问题，严格落实属地管理主体责任，坚持“尊重历史、实事求是、信守承诺、完善程序”的原则。 ”。既要敢于担当、勇于担当，又要防止违法违规行为被利用。搭车吧。要坚持“闭环监管”堵塞漏洞，“清堵结合”严控新增，从源头上避免出现新的历史问题。本通知印发后新增的不动产登记事项（包括《处理意见》所列相同或者类似的不动产登记事项）不适用本通知。
国有土地上出让的商业、办公、工业、产权宾馆等建筑物的历史问题，可参照本通知执行。本通知自印发之日起施行，有效期3年。 《海南省国土资源厅关于办理不动产登记相关问题的意见的通知》（琼图资资6号）同时废止。
海南省自然资源和规划厅 海南省财政厅
海南省住房和城乡建设厅 国家税务局 海南省税务局
2021 年 8 月 12 日
（本文为自愿公开）
海南省自然资源和规划厅2021年8月16日发布
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