2021京03民终3208号案例解析：住宅改办公租赁合同纠纷中的双方过错与解除权
案例研究
如果双方都知道房屋的性质与众议院的目的不符，并且双方都有过错，因此无法实现合同的目的，双方都有终止合同的权利。
裁判的本质（2021）No. 3208
租赁各方知道房屋的性质是一所住宅，但商定的目的是办公室。出租人改变了房屋将房屋租给承租人的目的，即使他知道房屋的性质是住宅。承租人知道房屋的性质是一所住宅，仍然使用案件中涉及的房屋进行办公。双方在合同履行期间有过错，导致无法继续履行合同，无法实现合同的目的。在这种情况下，双方都有终止合同的权利。
01
基本案例简介
2017年3月31日，Li Yueqi（A党）和 （B党）签署了“北京住房租赁合同”，该公司规定，B方将出租XX号XX，以实现租赁目的；租赁期限为2017年5月1日至2021年4月30日。如果交付的房屋认真不符合合同或影响B方的安全与健康，则B方有权单方面终止合同，并且A党A应支付每月100％租金的罚款。如果租金在10天内未按照约定的方式支付，并且没有授权就更改了房屋，则使用房屋从事非法活动，损害公共利益或阻碍他人的正常工作和生活，A党有权单方面终止合同并取回房屋。 B方应在每月租金的100％以100％的价格支付一方A违约赔偿金，并且A政党还可以要求B党将房屋恢复为原始状态或补偿相应的损失。
合同签署后，公司开始使用房屋，主要用于经营教育和培训业务。 2019年1月15日，住房管理局收到了公众的报告，报告说，第XX号租户私下开设了幼儿园。 2019年5月24日，住房管理局发布了“行政罚款决定”，并决定将30,000元人民币罚款。 2019年5月29日，Li Yueqi支付了30,000元的罚款。
Li Yueqi向初审法院提起诉讼：1。下令终止Li Yueqi和Han之间的“北京住房租赁合同”； 2。命令将房子送回李·尤吉（Li Yueqi）； 3.下令向李·尤吉（Li Yueqi）支付租金，从2019年5月1日到汉·尤兰奇公司（Han）实际撤离房屋出租的日期（以每月13,500元计算）； 4.下令补偿李·尤吉（Li Yueqi）的13,000元损害赔偿； 5。下令赔偿汉·尤兰奇公司（Han）的行政罚款30,000元； 6。下令赔偿汉·尤兰奇公司在闲置时期内损失78,000元的损失；
02
法院观点的分析
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此案的审判重点是：1。原告李·尤吉（Li Yueqi）可以终止合同吗？ 2。被告是否应该在空缺期间承担损失，清算损失和房屋闲置？ 3。谁应该承受罚款？
第一案法院认为，李·尤吉（Li Yueqi）和汉·尤兰奇（Han ）公司签署的“北京住房租赁合同”是双方意图的真实表达，并且内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，并且是合法和有效的。如果一方延迟债务履行债务或提交其他违反合同的履行，则当事各方可以终止合同，这使得无法实现合同的目的。在“北京住房租赁合同”中商定的目的是办公室，但XX号房屋的目的是住宅。 Li Yueqi知道房屋的目的是住宅，但他必须更改房屋的目的并将其租给 。知道房屋的目的是住宅，但他必须用它来经营幼儿园。双方在履行合同的过程中都是错误的，这导致无法继续履行合同，并且无法再实现合同的目的。双方都有终止合同的权利。
根据此案中发现的事实，公司在2019年3月14日通知Li Yueqi，他将要搬家，并在2019年4月6日和2019年4月8日一再通知Li Yueqi，要求将房屋移交。 Li Yueqi知道 已搬出了XX和房屋的移交时间，但没有与 一起进行房屋交换程序。因此，未能移交房屋并不是公司的单方面原因。尽管 声称已于2019年4月6日撤离了众议院，但它没有提交相关证据来证明这一点。to the " " of the , hadthe house No. XX on April 30, 2019. The firstcourtthat the "Lease " wason April 30, 2019. When bothhavethat the be , both tothe houseand fees, etc., but Li YueqiHan's 通知和请求处理房屋移交。现在，XX号已经撤离，房屋不再在汉兴奇恩公司的实际控制之下。 Li Yueqi诉讼要求Han交付众议院没有事实和法律依据，第一例法院将不支持它。
“北京住房租赁合同”于2019年4月30日终止。韩不再需要向Li Yueqi支付租金。第一例法院不支持Li Yueqi的第三次诉讼请求。 “北京住房租赁合同”于2019年4月30日终止。韩不再需要向Li Yueqi支付租金。 Li Yueqi向Han 公司的诉讼请求基于此要求支付违约损害赔偿，第一例法院不支持它。
李·尤吉（Li Yueqi）被住房管理局（）罚款，因为租赁了一座因违反法规而改变房屋性质的房屋。 Li Yueqi和Han 公司都过错。 Li Yueqi的罚款应由他和Han以相同的基础承担。由于Li Yueqi和Han的过错，“北京住房租赁合同”被终止。在闲置时期的损失不是李·尤吉（Li Yueqi）的直接损失，第一例法院不支持它。
第二个法院维持了原始判决。
03
相关法律法规
“中华人民共和国的合同法”（第509条，第563条和《中华人民共和国民法典》第566条）
第60条[严格的绩效，诚实和可信赖]当事方应根据协议充分履行其义务
当事方应遵守诚实和可信赖的原则，并根据合同的性质，目的和交易习惯履行其义务，例如通知，援助和保密。
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第94条[合同的法律终止]如果发生以下情况之一，各方可以终止合同：
（1）由于不可抗力而无法实现合同的目的；
（2）在绩效期到期之前，一个方明确指出或以其自己的行动表达其未能履行主要债务的行为；
（3）一方延迟其主要债务的履行，并在提醒后在合理的时期内表现不佳；
（4）一方延迟债务履行债务或承诺其他违反合同，导致无法实现合同的目的；
（v）法律规定的其他情况。
第97条[终止效果]终止合同后，如果尚未执行绩效，则应终止绩效；如果进行了执行，各方可以要求恢复原始状态，采取其他补救措施，并有权根据合同的绩效状况和性质要求赔偿损失。
“中华人民共和国的财产法”（《中华人民共和国民法典》第279条）
第77条[关于将住宅房屋更改为商业用途的法规]所有者不得将其住所更改为商业用途，以违反法律，法规和管理法规。如果所有者除了遵守法律，法规和管理条例外，将住宅财产更改为商业财产，则应将有利益的所有者授予所有者的同意。
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