房价短期内将保持平稳，抵押贷款利率下降旨在防止回调而非推动上涨
“我们认为，最近抵押贷款利率的下降更多地是为了防止房价出现更大幅度的调整，而不是为房价立即走高提供动力。”新西兰央行(BNZ)首席经济学家Mike Jones指出，尽管利率开始下降，但房价不会立即上涨。他仍然预测到2025年房价将上涨7%。
琼斯在最新的《脉动》中表示，最近抵押贷款利率的下调“主要是为了防止房价大幅调整，而不是促使房价立即上涨”。
“我们确实预计住房需求和销售活动将逐渐回升。不过，这种额外的需求不会直接推高房价，而是首先用于消化市场过剩的库存。”基于这些动态，我们最近最好的判断是房价短期内将保持大致稳定。从今年年底开始，我们预计房价将小幅反弹。在经历了 2024 年的低迷之后，我们预计到 2025 年房价将上涨 7%。
琼斯确实指出，最近抵押贷款利率的下降促使潜在买家的询问和信心增加的“轶事证据”。 “毫无疑问，这在一定程度上反映出对借贷能力的评估有所改善，以及解决先前对利率可能继续上升的担忧的能力。”
他提到了新西兰央行经济学家的一个“粗略经验法则”，即抵押贷款利率的变化通常需要大约六个月的时间才能对房价产生影响（如下图所示）。 “这不是一门精确的科学，但它为我们的前进方向提供了合理的指导。”
图：新西兰近20年季度房价增长趋势及2年期房贷利率变化
因此，我们仍然认为房价的持续增长将出现在2024年底或2025年初。因此，我们对2025年的预测与上一期《房地产脉搏》的预测保持一致。
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琼斯指出，目前房地产市场面临的主要问题是供应过剩。 “自上次更新以来，未售出的房源数量持续增加。目前市场上挂牌房屋数量超过 32,000 套，创九年来新高，销售额约为六个月的水平（所有数据均经季节性调整）。他指出，“与一些评论相反”，这并不反映供应激增。
“诚然，新上市数量已从2023年的低点回升，但仍在以平均速度增长。库存增加的主要原因是需求不足。剔除月度波动，
目前的房屋销售速度仍比 2015 年至 2021 年的平均水平低 20% 至 25%。琼斯认为，随着较低的抵押贷款利率和更有利的政策环境刺激需求，预计到年底将形成向“平均水平”的上升趋势。
图：近10年新西兰房价指数及挂牌交易率变化
澳新银行房地产焦点报告：
预计今年房价将进一步下跌，明年可能会复苏
澳新银行经济学家预测，今年房价将继续下跌，预计要到2025年才会复苏。该行经济团队在最新的《房地产焦点》报告中指出，近期销售疲软和市场挂牌量增加表明，短期内市场或将维持低迷，房价或将进一步调整以消化过剩供应。
报告提到，新西兰房地产协会7月份房价指数环比下降0.6%，降幅略超预期。报告还指出，由于销售未能跟上上市量，近期的下降趋势可能会在未来几个月继续下去，导致房价进一步下跌。
尽管如此，澳新银行经济学家表示，最近几周的一些重要变化使该数据显得过时。本月，央行将官方现金利率（OCR）下调25个基点至5.25%，开启宽松周期并表明将采取更多措施，市场前景面临的风险也随之发生变化。
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澳新银行的基本预测是，到2025年第三季度，官方现金利率将稳步下降至3.50%。报告指出，尽管抵押贷款利率大幅下降，并且可能在一段时间内保持下降趋势，但抵押贷款利率将大幅复苏。房地产市场并非不可避免。
报告强调，由于整体经济状况恶化程度超出预期，降息时机早于预期，这增强了央行对消费者物价指数通胀将回到2%目标中点的信心。与此同时，劳动力市场正在疲软，失业率正在上升。
澳新银行经济学家表示，鉴于劳动力市场落后于整体经济，这种情况可能会持续一段时间，影响潜在购房者的借贷和投资信心。
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