土地租赁合同终止后地上新增建筑物处置问题分析与物权归属探讨

hua818

问题提出了

作为一种生产手段，土地是企业实施生产和运营的重要资本。在根据法律获得土地使用权之后，这是企业租赁土地的常见方式。如果承租人在租赁土地上没有授权的情况下建造建筑物，则在土地租赁合同被终止之后，租赁合同并未明确规定新建筑物的处置，如何处理新建筑是一个巨大的问题，是出租人和承租人面临的一个巨大问题。在本文中，作者根据相关司法案件终止土地租赁合同后，分析了在地面上处置新建筑物。

地面上的新建筑物的所有权

在本文设定的问题中，如果承租人未经出租人的同意而建造新建筑物，并且租赁合同到期，那么最有可能的情况是，承租人要求其以其实际​​的建筑行为而索赔建筑物的所有权，并确定在地面上确定新建筑物的所有权，将成为解决方案之间的争执的前提。

（1）建立财产权的规定实际上是基于获得法律众议院建设程序的先决条件

《民法典》第231条规定：“如果由于法律建设或拆除房屋等事实行为而建立或消除了财产权，则在实现事实行为时将生效。”本文是关于因事实行为而建立或消除财产权的一项规定，也是承租人喜欢在承租人实施事实建设时援引财产权的规定。所谓的事实行为和法律行为之间的区别在于，其法律效力与肇事者的意愿无关，并且是根据法律规定直接生成的。 [1]例如，建造一栋带有钢筋，水泥，砖块，瓷砖，木材和石头的房屋是一种典型的事实行为，可以导致财产权的建立或灭绝。当实现上述事实行为时，不必遵循公共披露财产权的一般方法，即产生财产权效应。

法律规定真正的建筑行为可以获得财产权的原因主要基于以下两个原因：首先，房屋建筑商的实际建设行为投资了自己的资金和劳动力，并且可以根据“投资，受益，受益的人”的原则，根据法律获得所有权。其次，如果严格遵守公开披露财产权的原则，则建筑物在注册之前将无法获得财产权保护，这很容易受到社会纠纷。

但是，并非所有事实行为都可以具有改变财产权的影响，并且必须遵守法律规定的组成部分。根据《民法典》第231条，如果根据事实行为进行财产正确的更改，则必须满足两个基本条件：首先，必须有合法的众议院建设程序，而非法建筑物无法获得财产权。 “法律”意味着建筑实体应完成特定的批准程序，获得法律土地权利，符合规划要求，获得四个证书（建筑土地计划许可证，建筑项目计划许可证，国家拥有的土地使用权权利证书，建筑许可）等。建筑主题必须是行政机构确定的建筑方面，称为法律。在相关程序中，只有名义上的人才是法律施工主题，并且可以根据原始建设行为获得所有权。 [2]第二，必须建造房屋。只有完成房屋的建设才能形成房地产，并成为房地产财产权利的对象。

[参考案例1]  工业发展有限公司与中国Cinda Asset  Co.，Ltd。分支机构和Xi'an  Real 综合发展有限公司，最高人民法院（2016年），2016年第763号公民的人民， （2016）， ，

裁判的观点：公司可以根据法律建设获得案件所涉及的房屋的所有权吗？该法院认为，首先，《财产法》第142条规定，建筑物持有人建造的建筑物，结构及其辅助设施的所有权属于建筑土地的正确持有人，除非有相反的证据。也就是说，建筑土地正确持有人建造的建筑物，结构及其辅助设施的所有权通常属于建筑用地的正确持有人。至于这种情况，建筑土地使用权证书中所述的正确持有人是贾吉亚公司，而不是钦格利公司。其次，尽管《财产法》第30条规定，由于法律建设或拆除房屋等事实行为，建立或消除了财产权，但这种效果将从《事实法案》时期产生。但是，法律建设和获得财产权应包括两个先决条件。一个是必须有合法的室内建设程序，必须完成特定的批准，必须获得合法的土地权利，其次是应该完成众议院。根据发现的事实，在国有土地使用权证书，建筑土地规划许可证，建筑项目规划许可证，建筑许可证，施工许可证等中记录的权利持有人是 。也就是说，在案件中涉及的房屋开发项目的项目建立和建设期间，贾吉亚公司是由相关行政批准当局确定的建筑方。 公司无法直接确定它是《财产权法》第30条规定的法律建设者，并且由于事实行为而自然获得财产权。

（ii）在没有获得法律施工程序的情况下，建筑行为是可移动财产（建筑材料）和房地产（土地）的附件，而房地产权利持有人获得了新建筑物的所有权。

《民法典》第322条规定：“如果对通过处理，依恋或混合产生的对象的所有权达成协议，则应遵守协议；如果没有达成协议或协议尚不清楚，则应遵守法律的规定；如果在法律上没有规定，则必须根据一项准确的损害，如果没有根据该范围的范围来确定党的有效性和有效性，则该党的损害是有效的。另一方由于一方的过错或确定对象的所有权，应给予赔偿或赔偿。”

处理，依恋和混合共同指的是，将不同人的对象组合在一起并混合在一起，成为新事物，或者被其他人加工成新事物。其中，附件是对象和对象的组合，也就是说，不同人的对象紧密结合在一起，成为一个新对象。关于承租人在未经授权的情况下在租赁地块上添加新建筑物的行为，由于土地使用权持有人与建筑主题之间的不一致，承租人无法获得法律建设程序。新建的建筑物无法获得不动产，只能享受可移动的财产权，例如建筑材料（例如瓷砖，石板，木材等）。建筑行为使建筑材料和土地不可分割。根据《民法典》第322条，可移动财产附在房地产上，因此房地产的所有者获得了可移动财产的所有权，并且由于附件而将消除可移动财产的所有权。因此，如果承租人在租赁土地上添加了新建筑物，则如果未获得法律施工程序，土地用户通常会获得新建筑物的所有权。这也是“房地产整合”原则的固有含义。

[参考案例2]民事第二例案件对住房租赁合同纠纷的民事判决和江苏市江胡市的江胡省销售和销售公司的民事判决

房屋和土地利用权是密不可分的，只有同一个人才能享受。土地上的建筑物必须通过某些程序批准，土地使用权是前提。因此，获得土地使用权是获得建筑物所有权的先决条件。如果土地用户权利持有人与房屋建筑商不一致，则在司法实践中，它本质上是可移动财产（建筑材料）和房地产（土地）之间的隶属关系。目前，房地产权利持有人应获得该复合材料的所有权。 “ Hu 诉Tang 。和Wang 的所有权确认争议案件”的判决由“最高人民宪报”于2011年发布，第12号（大会第182期）指出，如果其他房屋在土地上建立在土地上，则可以使用和构成土地的权利，一般是该国拥有的土地，一般而为属于房地产。在这种情况下，Xu 在谷物站有权使用的土地上建造了一栋房屋，这构成了额外的支持。如果双方签署的黄洪谷物站租赁合同的期限和双方没有续签租赁合同，则承租人（子公司）应提起诉讼，起诉华盛谷物站（包括房屋和土地）。

出租人将处置新建筑物

索取权利的基础和限制

（i）恢复原始状态或补偿损失

如果出租人未经出租人的同意而建造新建筑物，则违反了承租人设定的义务，即应合理地使用租赁财产并正确地保留租赁财产，该财产构成违反合同的义务，并应承担违反合同责任以恢复原始国家或赔偿损失。

（ii）根据完全利用对象效用的原则，应全面考虑恢复原始状态的责任。

对于出租人而言，在不影响租赁土地的原始地位和完整性的情况下，大多数承租人都需要在未经授权的情况下拆除新建筑物。但是，根据对物体的有效性和公平性进行全面发挥的原则，当新建筑物的价值和拆除成本很高时，法院还将限制使用责任恢复原始国家的责任。

[参考案例3]关于王和Tian ，高级人民法院（2019） No. 525

尽管有效的判决后，有问题的霍姆斯特德的使用权属于王，但根据蒂安·卡列莱（Tian ）和Zhou 的过程，在这种情况下，使用宅基地使用宅基地建造房屋，但周YPING付出了考虑和其他因素，并且无法确定Tian 和Zhou 拥有主题的  the 。考虑到田和周的在宅基地上建造了七个房屋和辅助设施，这具有巨大的价值。如果被拆除，它将不可避免地造成巨大的经济损失，这违反了公平原则，而房屋和宅基地是密不可分的，可以使用经济补偿来实现利益的平衡和解决冲突。

处置新建筑物的原则

（1）当事方的自主权是首选

如果土地租赁合同的双方就合同中承租人的新建筑明确达成了明确的协议，则应根据合同进行处置。当事方协议必须满足两个条件：一个是明确的协议；另一个是有效的协议。 3。如果达成协议是双方的真正意图，而内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，则是一项法律和有效的协议。合同当事方应遵守诚实和可信赖的原则，并根据协议完全履行其义务。

（ii）全面利用对象的效用并无故障保护当事方，衡量和确定测量和确定的两个原则

在土地租赁合同关系中，实际上不可能恢复每个财产的原始状态，或者尽管有可能，但在经济上是不合理的。在确定财产的所有权和处置时，应采用充分发挥财产有效性的原则，并应采用协商的处理，折扣补偿等作为处置方法，而不是所有恢复原始状态的治疗方法。在考虑完全使用该物体来确定附件的同时，还必须考虑当事方是否有过错，包括主观恶意，合同的终止或终止责任等，以避免承租人声称基于未经授权的建筑，要求出租人不公正地回报出租人。

参考

1。：“民法通用理论”，2016年版，北京大学出版社。

2。实施最高人民法院民法的领先小组的主编：“理解和应用中华人民共和国民法典的财产权汇编”，《人民法院出版社》，2020年版。

3。：“确定所附项目的所有权 - 以《民法典》规定的司法申请规则为中心，并于2021年第5号第5号。

4。LuLei：“探索因法律建设法而获得财产权的方法的探索”，于2022年12月31日发表在微信公共帐户“  办事处”中。

5。和Jiang ：2021年11月24日在微信公共帐户“  Law Law Firm”上发表的“房地产租赁关系添加剂的法律问题”。

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宗利亚律师事务所

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实践领域：知识产权，民事和商业争议解决。