珠海律师解析破产法第18条：破产管理人对不动产租赁合同的解除权争议与实务探讨

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摘要： 《破产法》第十八条规定，管理人有权选择解除未履行的合同。但该规定过于宽泛，缺乏对行使撤销权的条件、法律后果等的规定，尤其是对于不动产租赁合同等特殊合同。因此，关于破产程序中管理人对不动产租赁合同的处理，在理论和实践中存在相当大的争议，并形成了两种截然不同的原则，即绝对解除权原则和有限解除权原则。绝对撤销权理论的核心在于管理人享有的选择性履行权，即撤销权的行使是管理人为保证债务人财产价值最大化而进行的具体制度设计，是债权人整体清偿利益最大化的原则。限制撤销权的理论是基于《民法典》中的公平原则和第 725 条“出售不违约”的规定，需要在保护破产企业债权人获得公平补偿与维护承租人利益之间取得平衡。 以及维持稳定的交易预期和经济秩序。

关键词：房地产租赁合同;《破产法》第 18 条;取消权

中图分类号：D922 文档符号代码：A

当出租人破产清算时，管理人对房地产租赁合同的处理在理论和司法实践中一直是一个有争议的话题。不动产租赁权作为一种债权，也具有一定的物权效力，在民法中得到了特别保护，体现在《民法典》中“不违约卖”的规则和优先购买权中。但《破产法》第十八条赋予破产企业管理人作为“违约方”的解除合同的权利，这与《民法典》中关于合同的一般规则存在分歧，体现了《破产法》独特的价值目标。但这是否意味着管理人也可以不受限制地行使对不动产租赁的解除权？

此外，从租赁物的使用角度来看，租赁物要么用于员工住宿，要么用于生产经营，这两种情况是否会导致管理人的终止权不同？如何界定承租人主张的债权性质？联合国国际贸易法委员会 （） 制定了《破产法立法指南》，该指南不得违背其赖以生存并最终维护的社会的法律和社会价值观[1]。王欣欣教授认为，在破产程序中，应尊重《合同法》等非破产法律对不动产租赁合同给予的特殊保护，应尽可能适用“不毁约出售”规则和优先购买权的规定，以限制管理人解除租赁合同的权利 [2]。

尽管破产法是专门法，但其运作的结果不应完全是“特立独行”。因为破产法赋予管理人解除债务的权利，所以目的是使破产财产的价值最大化。然而，这样做将不可避免地破坏合同关系的可预测性，损害合同相对方的利益，并在破产制度的不同目标之间造成对立和冲突[3]。世界各地的破产法在处理公民住房保障等房地产租赁合同时，将尽可能平衡并考虑破产程序中各方的利益。因此，破产管理人应特别注意房地产租赁合同的处理。

01

不动产租赁合同解除权的争议及实务

（1） 撤销权争议原则

从现有的研究和司法实践来看，关于管理人有权解除不动产租赁合同，在理论和实践上存在相当大的争议，形成了两种截然不同的理论，即绝对终止权理论和有限终止权理论。

1. 绝对撤销权原则

这种观点主要基于《破产法》第十八条的规定，该条规定，人民法院决定受理破产申请后，管理人将不动产租赁合同视为一般商业合同。对于未履行的不动产租赁合同，破产管理人选择继续履行或终止合同。由此可见，《破产法》对破产出租人的不动产给予了与非破产情形不同的特殊处理，赋予了破产管理人继续履行合同或解除合同的选择权。换言之，管理人享有的选择权和履行权构成了绝对撤销权理论的核心内容。

首先，对于一般商业合同，管理人拥有选择和履行的权利在法律上是合法的。在正常的商业交易中，当事人一旦订立了合同，就受合同的约束，即按照严格遵守合同的原则充分履行合同义务，并有权接受对价，不得擅自修改或终止合同。但是，在合同当事人破产的情况下，《破产法》第 18 条规定，管理人有权选择和履行双方未履行的租赁合同。如果管理人选择继续履行，则是在破产程序中延续原合同固有的继续履行权利，无需重复。但《破产法》赋予管理人随意单方解除合同的权利，使债务人无论是否有其他法定或约定的撤销权都可以终止合同，这无疑是对《民法典》中合同解除一般规则的突破，体现了《破产法》的特殊法律性质， 即应优先适用《破产法》的规定。

其次，赋予管理人选择权和履行权是《破产法》为保证债务人财产价值最大化和债权人整体清偿利益最大化的原则而制定的具体制度设计。破产程序作为一般的执行程序，其目的是在债权人整体利益最大化的前提下，确保债权人得到公平的赔偿，这是对破产立法和破产正义坚定不移的价值追求。其中，债权人整体利益的最大化取决于债务人的剩余财产，而债权人的公平偿还要求债务人的剩余财产得到公平分配。为实现债权人整体利益最大化，增强破产程序的吸引力，《破产法》着重于如何在债务人财产制度设计上确保债务人财产的最大价值。例如，在债务人财产的认定上，《破产法》实行扩张主义原则，规定了破产撤销权和破产无效制度，以确保管理人依法追回债务人被不当减少的财产。为达到债权人公平清偿，《破产法》规定，破产申请受理后个人清偿无效（第16条），中止个人执行程序（第19条），所有普通债权人应依法依法律顺序清偿，不包括偏销清偿（第113条）。

那么，管理人如何利用挑选权来处理未履行的房产租赁合同，以达到价值最大化的目标呢？从债务人的剩余财产来看，根据《企业破产法》第三十条的规定，债务人的财产类型包括所有具有财产价值的财产权、债权人的财产和部分具有财产属性的权利。其中，债权人的财产主要以各类应收账款的形式出现，还包括损害赔偿请求权、追偿权、租赁权和许可合同项下的相应权利。债务人在未履行租赁合同中的债权显然属于上述破产财产的范围。但是，与其他破产财产不同的是，债务人在未履行租赁合同合同中的债权是以履行合同义务为代价和前提的，不经任何代价获得并不自然，这是由于双边合同的特点。如此一来，管理人在利用房地产租赁合同中的选择性履行权时，就存在了比较获得债权与履行义务对价的问题，即如果管理人认为值得以承担租赁合同义务为代价获得相应的合同权利， 管理人仍会考虑继续履行租赁合同，否则将终止合同。因此，管理人选择履行权作为绝对解除权，并不一定导致不动产租赁合同的终止，而是管理人以破产财产价值最大化为目标，率先做出适当的选择。但是，在实践中，为什么管理人更频繁地行使撤销权呢？这主要是为了方便整体实现破产财产，因为租赁合同的持续履行在一定程度上会使得整体破产难以实现，从而降低破产整体的市场价值[4]。

2. 撤销权的限制

据此观点，虽然《破产法》第十八条规定管理人可以选择是否继续履行未履行的合同，但对于出租人破产时涉案的长期房地产租赁合同，基于合同的特殊性，为维护租赁关系的稳定，保证承租人对租赁物的持续有效利用， 法律需要为承租人提供特殊保护，应适用“售不破租”的规则，并适当限制管理人终止未履行的租赁合同的权利。它还赋予承租人维护交易秩序和实现实质公平的优先购买权。从比较法的角度来看，这也是美国、德国等许多国家的普遍做法。

首先，赋予管理人任意解除房地产合同的权利，将导致对债务人的“偏袒”，这与《破产法》的立法宗旨和《民法典》的公平原则背道而驰。在出租人破产的情况下，由于破产法赋予了管理人是否继续履行未履行的合同的选择权，即管理人可以行使单方任意终止未履行的不动产租赁合同的权利。这一规定无疑有利于破产出租方，并保护债务人债权人在破产程序中的整体利益。然而，这种“徇私舞弊”是否合理存在疑问，理由是《破产法》的立法目的之一是依法追究破产企业经营管理人员的法律责任，因为破产的原因很大一部分是由于经营不善造成的。此外，在不破产的情况下，《民法典》侧重于保护房屋租赁合同中的承租人，除了限制出租人根据严格遵守合同的原则任意解除房屋租赁合同外，《民法典》第 725 条还规定了“出售不破坏租赁”的规则， 这是《民法典》中公平原则的体现，旨在维护当事人之间的利益平衡[4]。显然，如果赋予管理人随意解除不动产租赁合同的权利，将与上述民法典侧重于保护承租人的价值取向产生冲突。

其次，管理人行使不动产合同的终止权，容易导致交易秩序的破坏，最终危及交易安全。不动产在中国居民中的地位非常突出，而对租客优先保护和特别优惠的立法的合理性在于，房屋租赁合同的期限往往很长，而租客签订房屋租赁合同后，租赁房屋已经形成了长期的生活预期， 有的还在出租人的同意下对房屋进行了维修和改善，以充分发挥物业的使用效率，保证租客的正常生活。因此，《民法典》第 726 条规定了承租人的优先购买权，《民法典》第 731 条规定了出租人对租赁物存在瑕疵的保修责任，即如果租赁物危及承租人的安全或健康，承租人仍可以随时解除合同， 即使承租人在签订合同时知道租赁物业的质量不达标[4]。这些立法的目的是维护承租人的合理预期和租赁关系的稳定性，维护交易的秩序和安全，因此有必要为承租人提供特殊保护。

此外，国外的相关法律法规表明，限制管理人终止房地产租赁合同的权利是国际惯例。例如，日本破产法第 56 条规定，要履行的合同规则不适用于为使用或获利目的而产生租赁权和其他权利的合同。由此可见，日本破产法注意到租赁合同的特点，并将其归纳为以使用和盈利为目的的权利合同。美国破产法第 365 条规定，在不动产出租人破产的情况下，管理人可以拒绝履行合同，但承租人也可以支付租金并继续占用和使用不动产，除非承租人自愿搬出，出租人不得收回不动产。德国破产法对房地产租赁合同进行了更详细的安排：第 108 条规定，当出租人资不抵债时，租赁合同不受破产程序的影响。第一百一十一条规定，管理人可以转让债务人作为出租人租赁的不动产或者房屋，取得租赁不动产或者房屋的一方可以在租赁合同中代替债务人。第 112 条规定，出租人不得因承租人破产而解除租赁合同[5]。因此，理论界和实践界都有观点认为，在这种情况下，我国应借鉴日本、美国、德国等国的立法经验，限制破产管理人解除房地产租赁合同的权利。

（2） 相关案例

从业者如何处理学术界的争议？在以下案件中，法院的判决涉及对不动产租赁合同解除权的处理，只要未履行的合同符合《破产法》第十八条的规定，破产管理人在自愿解除合同时不受任何干涉，但应根据案件情况确定终止推定。

1、石家庄宝石集团电视厂与石家庄吉发贸易有限公司租赁合同纠纷再审案

1998年11月11日，电视厂与吉发商贸签订《办公楼租赁协议》，其中规定电视厂将办公楼、警卫室、收发室出租给吉发商贸作为办公楼使用，期限为1999年1月至2013年12月31日，月租金6.8万元。2000 年 8 月 30 日，电视机厂同意 Jifa  有权转租租赁的房屋。协议签订后，双方按照协议履行了约定的义务。

2005年12月16日，法院受理了电视机厂的破产申请，2005年12月20日，石家庄宝石集团电视机厂监管小组成立，2007年11月12日，电视机厂被宣告破产，2007年12月29日，清算组被任命为管理人。2009 年 7 月 30 日，电视机厂经理下达了《终止办公楼租赁协议》的通知。自 2005 年 12 月电视机厂申请破产以来，电视机厂一直在收取租赁费，后来改为管理人，直到 2009 年 7 月。

最高人民法院认为，为尽快明确破产程序中合同双方的权利和义务，如果管理人在法定期限内不行使选择继续履行合同的权利，则丧失了要求对方继续履行的权利， 而不是如果管理人未明确通知另一方继续履行合同，则推定合同终止[6]。在此情况下，管理人有权终止未履行的租赁合同，但不能推定为“默示”终止。

2. 温普华诉千子公司住房租赁合同纠纷再审案

2012年，千子置业股份有限公司（以下简称千子公司）将依法拥有的地下车库出租给温普华，并与温普华签订了为期30年的《房屋租赁合同》，还约定温普华只能将租赁的物业用于商业经营。后来，在2014年，乾子公因管理不善被其相关债权人申请破产清算，乾子公司破产管理人向承租人温普华发出书面通知，终止与温普华签订的《房屋租赁合同》。温普华对破产管理人的解雇提出异议，因此将钱子公司告上法院，请求法院裁定钱子公司管理人的解雇无效。

一审、二审法院经审理，认为千子公司与温普华签订的《房屋租赁合同》合法有效。钱子公司管理人依据《破产法》第十八条的规定解除合同，符合《破产法》确立破产管理人解除权的初衷，因此钱子公司破产管理人与温普华之间《房屋租赁合同》的解除具有相应的法律效力。

这

再审法院认为，只要不动产租赁合同是在法院受理破产申请之前成立的，且合同未由双方完全履行，根据《破产法》第十八条，破产管理人有权单方终止待履行的合同，这是由破产法作为特例法的特殊性决定的 [6]。本案中，法院仍赋予管理人解除不动产租赁合同的权利。