明年上半年房地产价格或迎真正调整，下半年政策放松概率不大

hua818

房价会下跌吗？如果是这样，他们会跌落多少？它们会上升而不是下降等等。这些问题似乎永远不会真正离开人们的脑海。从市场来看，虽然目前有很多打折销售、土地拍卖失败的消息，但我认为，如果没有大的政策变化，房地产真正的冬天，或者说房地产的真正调整价格上涨，很可能发生在明年上半年。 。明年下半年，政策可能会有一些放松。但从目前的情况来看，全面放松的概率不大。大部分应该是部分城市部分或部分放松。毕竟涉及到很多方面。

我们先看一下目前的数据。数据1：根据国家统计局最新公布的数据，我们基本可以得出这个结论。 10月份，一线城市新建住宅价格基本持平，二线城市房价仍在上涨，但涨幅有所放缓，三线城市涨幅有扩大有收窄。这个结论似乎与报纸上不断报道的房屋打折销售现象有所不同。数据二：相信买过房的人都知道，买新房时，签订双重合同的情况还是很多的。此外，在不少一二线城市，目前二手房的交易量远大于新房。所以从某种意义上来说，二手房的价格其实更能代表市场的真实价格。麦田房产数据显示，目前二手房交易的客户议价指数为-5.9%，这意味着二手房的成交均价将比挂牌价低5.9%。其中，只有约14%的卖家愿意折扣超过10%。这表明市场上并没有出现大量的恐慌性抛售。数据3：中国人民银行最新报告显示，10月份新增居民中长期贷款大幅下降（居民中长期贷款一般以购房贷款为主）。数据4：国家统计局此前公布的房地产投资和销售数据显示，市场高位放缓。前10个月，房地产开发投资增速回落至9.7%，销售面积增速回落至2.2%。那么，根据这些数据，我们是不是可以得出这样的推论。也就是说，居民购房意愿下降，房地产开发商投资意愿也下降。但市场并未出现集中抛售，多数卖家并不急于出售房屋。整个房地产市场观望局面已经开始形成，整体房价应该是负值。坠落状态。

如果这个推论成立，那么意味着并不是房价在下跌或者发生全面的变化，而只是房价的预期发生了变化。这与当前房地产开始进入下行趋势、市场观望情绪开始逐渐增强的主流舆论是一致的。那么既然下行预期已经出现，那么房价现在应该跌多少呢？这个问题非常复杂。一般来说，在西方，房价的合理涨幅被认为略高于CPI涨幅0.5至1个百分点。那么按照这个逻辑，从2015年到现在，我们的房地产指数上涨了40%左右，而同期的CPI涨幅还不到20%，所以按照这个计算，我们的房价需要下跌大约平均20%。如果我没记错的话，这个数值和海通证券之前的预估基本类似。只是这20%的下降并不是一下子就能实现的。因为这对金融体系来说风险太大。因此，在第一步改变预期之后，继续缓慢下跌应该是大概率事件。再加上前期数据的滞后，我们认为房价全面调整的真正启动将发生在明年上半年（包括新建房和二手房）。

既然我刚才说了房价20%的下降不会一下子完成，那么房价的下降会持续多久呢？我实在无法回答这个问题。但我认为，房价下跌一定时间后，应该有更多的措施来防止房价更快下跌。考虑到当前经济下行压力以及稳定房价对于防范系统性风险的重要意义，如果明年上半年，相关人士觉得此前的冻市、冻价预期“符合标准”，那么明年下半年可能会有温和增长。放松的可能性。这是因为，第一：考虑到房地产对经济增长的关键推动作用，如果明年上半年经济形势不变，下半年会有一些适度的放松，增加筹码以稳定经济。第二，土地财政的变革短期内难以完成，土地出让金的缩减必然会影响地方预算外收入的下降，增加一些地方政府财政平衡的压力。第三：房地产投资增速继续逐步回落后，如果对基础设施投资增速产生叠加效应，将使经济增长下降的压力更大。第四：上一轮房地产价格上涨导致居民杠杆率大幅上升。因此，如果房价下跌幅度过大、过快，一些高杠杆的购房家庭可能会面临违约，导致供应中断带来的财务担忧。第五：房价持续下跌也可能导致商业银行面临资产端信贷质量下降的压力，从而迫使银行要求贷款人增加抵押品或提前还款。但这样做无疑会对经济增长产生一定的反作用。 。

所以，这就是为什么我们说如果明年上半年有望“达标”，那么下半年就会有适度的放松。但考虑到目前政策层稳定房价的目标没有明显变化，像之前那样全面刺激的概率很低，局部微调、部分政策适度放松应该是预期结果。但根据这个判断，我们的重点应该在这里。第一：一二线城市房地产调控会放松吗？如果是这样，他们如何放松？这也是最值得关注的。毕竟，如果一二线楼市单纯放松的话，就会产生新的泡沫。很多人都担心这个问题。第二：虽然本轮不少三四线城市成交量和成交价格均创出新高。但这些需求，实际上在一定程度上已经大大透支了未来的需求。那么，如果三四线城市放松的话，是否能够恢复到正常水平呢？需要多长时间才能恢复到那个水平？这也是关键。毕竟，通过抵押贷款补充贷款（PSL）支持小城市的住房改革并不是无限期的。

过去，人们常常担心房地产调控失去重点，陷入过去“加调控、涨价格”的恶性循环。目前这种担忧不太可能再次出现。当明年上半年房价真正调整时，如何因地制宜地进行局部微调，真正找到适合国情的房地产政策，或许是下一步值得我们关注的。毕竟，过去的政策走向一直是房地产市场最大的不确定因素。 （来源：今日头条：同创天下步步高）