最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释

hua818

最高人民法院

关于城市住房租赁合同纠纷案件的特定应用

解释几个法律问题

（2009年6月22日，最高人民法院司法委员会

根据2020年12月23日的最高人民法院的说法，在第1469届会议上通过

1823届审判委员会会议上关于修正案的最高人民法院

<最高人民法院关于中华人民共和国在民事审判工作中的应用

解释有关工会法的几个问题>以及其他二十七个民事司法解释》修订）

为了正确地聆听城市住房租赁合同纠纷案件，并根据法律保护当事方的合法权利和利益，该解释是根据中国人民共和国民法典和其他法律和民事审判实践结合的规定制定的。

第一篇文章是指此解释中的城市房屋，该解释是指城市和城镇规划区域内的房屋。

有关乡镇和乡村规划区域的住房租赁合同纠纷，请参阅此解释。但是，如果另有法律规定，则应适用此类规定。

这种解释不适用于根据国家福利政策租赁公共住房，低租金住房和经济适用房租赁公共住房，低租金住房的争议。

第2条出租人与承租人签署的租赁合同尚未获得建筑项目计划许可或尚未根据建筑项目计划许可的规定建立的房屋无效。但是，如果在第一架案件辩论或施工在统治部批准的第一案辩论或施工结束之前获得了建筑项目计划许可，则人民法院应确定其有效。

第3条出租人应与承租人签订无效的租赁合同，用于尚未批准或未根据批准的内容建造的临时建筑物。但是，如果在第一案法院辩论之前，施工已由主管部门批准，则人民法院应确定其有效。

租赁期限超过了临时建筑物的使用寿命，而多余的部分无效。但是，如果在第一案法院辩论结束前在主管部门的批准下延长了服务期限，则人民法院应确定延长服务期内的租赁期有效。

第4条如果房屋租赁合同无效，并且当事方要求根据合同中商定的租赁标准支付房屋财产并使用费用，则人民法院通常应支持。

人民法院应根据《民法典》第157条和本解释的第7、11和12条的第157条，应对由于合同无效而遭受的损失的赔偿。

第5条如果出租人签订了同一众议院的几项租赁合同，并且合同有效并且承租人索赔合同，则人民法院应确定按以下命令履行合同的承租人：

（1）那些合法拥有出租房屋的人；

（2）完成注册和备案程序的人；

（iii）首先建立合同。

如果承租人无法获得租赁公司终止合同并赔偿损失的要求，则应按照民法典的相关规定来处理。

第6条如果承租人任意改变房屋的主体和承重结构或扩展建筑物，并且不会在出租人要求的合理期限内恢复原始状态，并且出租人要求终止合同并要求赔偿损失，则人民法院应根据《民法典》第711条处理。

第7条如果承租人同意用出租人进行装饰和翻新，并且租赁合同无效，如果未形成所附的装饰和装饰物品，并且出租人同意使用，则出租人可以折扣出租人；如果承租人不同意使用，承租人可能会拆除他们。如果房屋因拆除而损坏，承租人应将其恢复为原始状态。

如果出租人同意使用已成立的装饰和装饰物品，并且出租人同意使用，则出租人可以折扣出租人；如果不同意使用，双方应根据导致合同无效的错误共享现有价值损失。

第8条承租人同意通过出租人进行装饰和翻新时，当租赁期限到期或终止合同时，除非当事方另外同意，否则未伴随的装饰和装饰项目可以被承租人拆除。如果房屋因拆除而损坏，承租人应将其恢复为原始状态。

第9条承租人同意通过出租人进行装饰和翻新，并终止合同，如果双方都没有就所附的装饰和装饰物品的处理达成协议，则人民法院应根据以下情况分别处理：

（1）如果合同由于出租人违反合同而被终止，并且承租人要求出租人弥补剩余租赁期内装饰和装饰剩余价值的损失，则应支持；

（2）如果承租人要求承租人弥补剩余租赁期内装饰和装饰的剩余价值损失，则将不支持。但是，如果出租人同意使用它，则应在使用价值的范围内给予适当的赔偿；

（3）由于两方之间违反了合同，合同被终止，剩余租赁期间的装饰和装饰的剩余价值应由双方根据各自的过错承担；

（4）如果由于不能归因于双方的原因而终止合同，则双方在剩余的租赁期内的剩余剩余价值损失应由双方根据公平原则共享。如果另有法律规定，则应适用此类规定。

第10条如果承租人同意装饰和翻新，并且当租赁期到期时，承租人要求出租人弥补相关的装饰和翻新成本，则将不支持。但是，如果当事方以其他方式达成协议，这将不适用。

第11条承租人应在未经出租人同意的情况下承担装饰或扩张所产生的费用。如果出租人要求承租人恢复原始状态或补偿损失，则人民法院应支持。

第十二条如果承租人同意通过出租人扩大建设，但双方都没有就扩建成本的处理达成协议，则人民法院应根据以下情况分别处理：

（1）如果处理法律施工程序，则应由出租人承担扩展成本；

（2）如果未完成法律施工程序，则双方有过错的成本应共享。

第13条如果房屋租赁合同无效，则绩效期限到期或终止，并且出租人要求租用该子租户，他们有义务支付逾期空缺并拥有空缺和财产的使用费，人民法院应支持它。

第14条如果租户财产根据租赁合同在租户拥有期内所有权变更，承租人要求众议院受让人继续履行原始租赁合同，则人民法院应支持。但是，如果出租房处于以下情况，或者当事方以其他方式同意：

（1）在出租房屋之前已经建立了抵押权，并且由于抵押权的实现抵押权而发生了所有权变更；

（2）众议院已由人民法院根据法律封锁，然后再出租。

第15条出租人和抵押权人同意打折或出售租赁公司以偿还债务时，承租人应在合理的时间内通知承租人。如果承租人要求在相同条件下首先购买房屋，则人民法院应支持。

第16条：此解释不适用于当事方在实施本解释后申请重审或决定根据审判监督程序进行重审的情况。