邹治、袁芳：民法典中房屋租赁合同优先承租权制度解读

hua818

文字/Zou  fang

Zou Zhi

北京第二中级人民法院民事法院院长兼二级高级法官

Yuan Fang

北京第二中级人民法院第六级民事审判司的第四级高级法官

在房屋租赁合同的法律关系中，承租人在房屋一段时间内出租房屋后，它将建立一定程度的依赖房屋及其周围环境，并将在房屋与相关主题之间建立法律关系。为了符合国家的政策取向以促进近年来促进住房租赁市场的健康发展，《民法典》第734条规定：“当租赁期限到期时，承租人继续使用租赁财产，出租人继续使用任何异议，而原始的租赁合同将继续有效，但租赁期限是违法的。” “当租赁期限到期时，房屋承租人有权在相同条件下首先租用。”其中，第二段是根据原始合同法第236条添加的，并且首次以法律形式建立优先租赁权利系统，从而使承租人首先具有法定租金权。它的立法目的是协调出租人的财产处置权和承租人的生活稳定性，并通过保护承租人的持续使用租赁财产来实施同样的出租和购买权的政策目标。但是，《民法典》规定了相对原则上的优先租赁权，并且在审判实践中，关于申请条件，行使规则和优先租赁权利的法律后果存在某些争议，需要紧急澄清。关于上述有争议的问题，北京   Co.，Ltd.诉北京 Hotel的房屋租赁合同纠纷案件进行了有用的探索。尽管该案发生在实施《民法典》之前，并同意拥有优先租赁权利（同意通过实践中的协议获得优先租赁权的情况也很少），但它仍然具有在实践中第734条应用《实践》第734条的重要参考价值。为此，人民法院案件库将此案作为存储的参考案例（投资编号：2025-07-2-111-001），并解释了在判决的要点中行使优先租赁权的行使优先租赁权。具体而言，参考案例的判决指出：“出租人有意继续租房，并确定了与第三方的租赁合同的内容。出租人应全面通知与承租人的相关内容，并毫不犹豫地确保承租人可以行使优先权租赁权。”当租赁期限到期时，承租人更喜欢出租的'平等条件'通常是可以直接影响出租人在租赁合同中的利润的关键要素，例如目的，租金，租赁期限，租赁期限，付款期限和租赁财产的方法。

1。审查和确认行使优先租赁权利的条件

（1）租赁合同是合法且有效的，并且要执行直到该期限到期

《民法典》第734条规定，行使优先租赁权的先决条件是“租赁期限到期”。从自然的解释中，该先决条件包括租赁合同是合法和有效的，并且合同是在该期限到期之前执行的。

一方面，租赁合同应合法且有效。优先租赁的权利是由原始租赁合同的法律关系得出的形成权。如果原始租赁合同被认为是无效的，则从一开始，出租人和承租人之间就不会有租赁关系，并且自然不会有优先租赁权利的问题。因此，原始租赁合同的有效性实际上是一个问题，需要在优先租赁权利的情况下首先尝试。实际上，一些法官忽略了租赁合同的有效性的确定，因为他们专注于在听证案件中正确的优先租赁本身，这很容易导致识别错误和浪费审判资源。因此，应清楚地将对租赁合同的有效性审查用作优先租赁权利案件的先决条件。

另一方面，应执行原始租赁合同，直到该期限到期为止。此处合同的到期是指终止租赁合同的正常绩效，直到该期限到期为止。这排除了由于法定或协议终止的租赁合同的申请，该合同被终止于优先租赁权。关于“定期到期”，可以通过文本解释来澄清，这应该意味着已经达成了合同中商定的绩效期限的结束时间，这显然意味着在达成协议的期限之前已经完成了合同。在达成合同绩效期间，非正态终止租赁合同（例如法定或约定终止）不是自然终止，它们是法律后果，例如相应的赔偿或损害，因此没有可能申请优先租赁权的权利。在实践中应澄清此问题，以避免扩大正式终止租赁合同的优先租赁权。

在这种情况下，法院在审查后发现，某个公司和某家Jin酒店之间的租赁合同是有效的，并且合同正常执行，直到租赁期限到期，因此某个Jin酒店的优先租赁权具有适用的基础。

（ii）出租人有明确的意图继续租房

出租人愿意继续租房的意愿是承租人行使优先租赁权的自然先决条件。尽管《民法典》第734条并未明确规定，承租人行使优先权租赁权的前提是出租人有意继续租赁的前提，但“平等条件”的规定表明，有可比的意图可以继续出租。但是，实际上，一些法官对这一先决条件有误解，如果出租人显然没有表示他的意图继续租金，他们仍然支持承租人的优先租赁要求。应该指出的是，由于愿意继续出租的意愿是主观的，因此实际上有必要客观地区分出租人的主观意愿，以继续出租和审查。其中，如果出租人直接表明承租人愿意继续将房子租给原始承租人，那么承租人的优先租赁权利当然将被实现。

但是，在表达向第三方出租并进行咨询的意图时，审判和决心相对复杂。承租人之所以具有“优先事项”的说法，是因为有一个第三方协商并同意与出租人行动。只有在这种情况下，承租人才能具有“相等条件”的比较对象。因此，实际上，更多情况是承租人通过比较出租人的使用，租金，租赁期限，付款方式以及其他条款以及第三方制定或已签订租赁合同的使用，涉及审查租金意图的审查和确定，确定了是否正确行使优先租赁。例如，可以认为它无意在空缺或将其出租一段时间后不打算出租吗？如果它可以构成对优先租赁权利的有效辩护，那么如何确定合理的空缺或自我使用时期？这实际上涉及确定出租人处置财产权的限制边界。如果出租人不想在学期到期后立即继续租用，而是空置或独自使用了很长时间，则应认为出租人无意出租。根据案件情况，例如房屋类型，市场状况等，应考虑空置或合理的自我使用时间期间，并且通常不应小于3到6个月，否则不应将其视为优先租赁权。

在这种情况下，与Jin Hotel的租赁合同到期后的一个月后，该公司与该公司签订了新的租赁合同。在此期间，该公司和公司进行了多次谈判以签署租赁合同。从这个事实来看，可以确定出租人，公司有意愿继续租房，并具有与第三方明确同意的租赁条件。因此，承租人（Jin Hotel）具有行使优先租赁权的先决条件。

2。审查和确认行使优先租赁权利的方式

（i）出租人以合理的方式完全履行通知义务

承租人打算继续出租，租赁条件是承租人决定是否要求优先权的前提。由于出租人和第三方和拟议条款之间的谈判过程的相对性和不公开性，以确保实现优先租赁权，因此出租人有义务向承租人通报有关相关信息的全面和及时通知。

首先，通知的内容应全面。出租人通知的内容应该全面，包括愿意继续租用的意愿以及出租人与第三方咨询的核心租赁条款。从优先权租赁所有权形成的角度来看，承租人在“同等条件”下行使优先租赁权后，它将在未经出租人的同意的情况下与出租人形成租赁合同关系，这要求出租人全面地将“同等条件”的内容通知其内容。原则上，应充分告知承租人与第三方协商的合同文本的内容，也就是说，根据《民法典》第704条规定的租赁合同中通常应包括的主要条款，原始承租人应全面了解姓名，数量，目的，目的，租赁期限，租赁期限，租金，付款时间和租赁财产的方法。

其次，通知方法应及时且不会延迟。除了通知的全面内容外，出租人还应及时履行通知义务。如果出租人未能及时履行其通知义务，则出租人之间的权利和义务，承租人和第三方将始终处于不稳定状态。一方面，对于承租人来说，如果及时租用房屋的“平等条件”，则不可能及时行使优先租赁，以确定继续租金的法律关系；另一方面，对于第三方而言，如果承租人只能确定租赁期限后立即行使优先租约，这是由于出租人的通知延迟而到期，则行使优先租赁权的行使将处于不可定决的状态，这无疑会增加第三方交易成本。因此，要求出租人及时履行其通知义务，毫不拖延，这符合保存资源和节省民法典所提倡的交易成本的绿色原则。

在这种情况下，双方之间争议的重点之一是公司是否以合理的方式完全履行了通知义务。初审法院首先确定，公司应履行完全通知的义务，并应在与第三方QJU 协商后，将租金金额，租金付款方式，租赁期限和其他案件的其他内容告知酒店。但是，金吉公司并未明确告知金吉酒店的主要条款，这些条款应包含在租赁合同，租赁期限，租金付款方式等中，并给了金吉酒店一定的合理期限。它仅简短地告知金吉酒店，继续租赁的租金标准太低，租赁期限太短，未能使公司的内部批准失败，从而使金吉酒店在“同等条件”下行使优先租赁权的明显障碍。因此，法院裁定，金吉公司没有合理履行其全面和及时通知的义务。

（ii）承租人在合理的时间内在相同条件下行使优先租赁

首先，确定在合理期限内行使优先租赁权利。优先租赁权的权利已从故意升级到法定，这增强了承租人在租赁关系中的长期期望，并有利于确保承租人居住或运营的稳定性。但是，如果行使承租人的权利没有时间限制，显然它将对出租人自由签订合同的权利施加不当限制，这也将导致新租赁关系的长期不确定性。此外，行使权利本身的限制时期也是权利的重要内容之一。因此，在收到出租人的通知后，承租人应清楚地表达是否在合理的期间内行使优先租约。如果在合理期间没有意图，则应将其视为放弃优先租赁权。

《民法典》没有规定承租人行使优先租赁权的合理期限。但是，由于优先租赁的权利租赁类似于优先租赁权和受到保护的法律利益，因此第726条的规定，《民法典》第2段关于行使优先权租赁的行使时，可以在没有具体规定的情况下以类比来应用。首先，合理时期的起点。优先权拒绝拒绝的权利规定，根据《民法典》第137条，出租人的通知属于“在出租人发出通知通知通知通知通知通知通知后15天的意图表达”，并且适用的原则是适用的，也就是说，从较少的日期开始，应计算出较少的租期，而少数情况下的待遇则是少数情况。在一段时间内，承租人在房屋周围建立了各种相对稳定的法律关系。在民法典中规定。

在这种情况下，金酒店不知道该公司已与非党派的Kyu公司签订了新的租赁合同，直到收到法院提供的起诉材料为止。直到证据交流才知道合同的具体条款。由于该公司首先未能履行其通知义务，因此Jin Hotel行使其优先租赁权的时期尚未开始。在了解公司和公司在初次案件审判中签署的合同条款后，Jin Hotel立即要求在相同条件下与公司签订租赁合同，并且可以确定，Jin Hotel在合理期限内及时行使了优先租赁权。

第二个是决定在相同条件下行使优先租赁的决心。根据《民法典》的规定，“平等条件”是行使优先租赁权的核心条件之一。 《民法典》并未就“平等条件”制定具体规定，并且审判实践会积极探讨这一点，并在参考类似系统的基础上，形成了相对成熟和合理的司法认可规则。一般而言，优先租赁案件中的“均等条件”主要包括租金，付款方式，租赁目的，租赁期限等。一些特殊类型的租赁类型也可能包括特许经营许可的合作。这些对租赁合同目的产生重大影响的租赁条件是一致的，可以认为是“同等条件”。

在这种情况下，在了解了公司和公司签署的合同条款后，Jin Hotel要求在完全相同的合同条件下与公司签订租赁合同，应将其视为在相同条件下的优先权租赁行使。

3。承租人行使优先租赁权的法律后果

如果承租人行使接受“同等条件”的优先租赁权利，则将导致相应的法律后果。出租人和承租人之间必须建立具有优先绩效的租赁合同；如果出租人和第三方之间已签订了租赁合同，则将出现“一所房屋和两个租金”中的优先考虑，以及对无法履行合同的损害赔偿责任。在这种情况下，在法院确定一家金酒店享有优先租赁权并符合行使优先租赁权的规则之后，它终于下令一家吉恩酒店按照吉恩公司和金公司签署的合同中同意的相同条件出租房屋。由于当时的Jin Hotel实际上实际占据了租赁房屋，因此优先租赁合同的履行没有实际的障碍，并且该合同已成功执行。

顺便说一句，提到的是，授予优先租赁权的权利性质的定义决定了因行使优先租赁权而导致的法律关系变化的后果。最高人民法院“理解和适用中华人民共和国的合同（III）”认为，建议将优先租赁定义为有条件形成的权利，即，在满足法律规定的条件时，较小的单方面表达的合同表达方式是较小的租赁合同关系，可以建立较小的租赁合同关系。根据此定义，如果承租人要求以与第三方相同的条款租房，则双方都可以在未经出租人同意的情况下继续签署租赁合同。出租人可能不会拒绝与承租人签订租赁合同，理由是他与第三方签订了租赁合同。将优先租赁正确定义为有条件的形成权，可以使承租人避免在相同条件下继续租用房屋的不利地位取决于出租人的同意，并强调优先租赁权的制度功能，以确保居住权的稳定性和保护小小的利益的稳定性。从这个时候产生的法律后果可以在两个方面进行分析。首先，对于原始承租人，建立了具有优先绩效的合同。优先租赁权是形成的权利，即，根据意图的单方面表达，法律关系变化的后果可能发生。在承租人向出租人表示在“同等条件”下租用房屋的出租人之后，当事方将在租赁合同中建立法律关系，租赁合同具有优先绩效的影响。其次，对于已签订了租赁合同的第三方，如果合同对双方的真实意图也合法并且有效，则将形成客观情况。由于优先租赁的权利是法定的，而原始承租人通常根据原始租赁合同合法拥有租赁房屋，因此可以裁定，原始承租人和出租人已经基于“平等条件”建立了租赁合同关系，并根据合同首先执行合同。实际上，在某些情况下，如果第三方真诚地占领了租赁房屋，而第三方对房屋进行了大量投资，则出租人执行原始承租人的租赁合同优先级的成本太高，障碍太大了。目前，优先考虑承租人可以选择要求终止合同，并要求出租人承担相应的法律责任，以使其无法履行合同。

作者部门：北京第二中级人民法院